Villa Campestre cambiaría de ciudad: qué pasaría con el predial, los servicios y el precio del apartamento

Villa Campestre, entre dos alcaldías: qué cambiaría en la factura, el predial y el precio

En pocas palabras. Villa Campestre hoy es parte de Puerto Colombia. Una entidad del Estado propuso que pase a ser parte de Barranquilla. Si pasa, lo que más cambiaría para los vecinos es el impuesto de su casa, el predial. Los servicios cambiarían poco.

Qué pasó. El IGAC, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, es la entidad que dibuja los mapas y los límites oficiales del país. En agosto propuso una nueva línea entre Barranquilla y Puerto Colombia. Con esa línea, Villa Campestre, el Corredor Universitario y Ciudad Mallorquín quedarían en Barranquilla.

El alcalde Alejandro Char dijo que la ciudad "recupera territorios que siempre le pertenecieron". Prometió vías, alumbrado, parques y seguridad.

Pero la línea todavía no es ley. La decide el Congreso, en las comisiones de ordenamiento territorial del Senado y la Cámara. La prensa calcula que tardará de seis a nueve meses.

Mientras tanto, algunos vecinos izaron la bandera de Barranquilla en sus conjuntos. Es la primera protesta registrada para pedir que el impuesto lo cobre otro.

Cómo llegamos aquí. El límite nunca quedó claro. Antes, el arroyo León servía de frontera. Pero la ciudad construyó edificios encima, y el arroyo dejó de marcar nada. Barranquilla creció hacia el norte. Los proyectos se aprobaron donde había tierra. Y cada alcaldía atendió lo que alcanzaba.

El resultado es una zona de estratos 5 y 6 donde el vecino no siempre sabe a quién reclamarle por un poste apagado. Cuando no se sabe de quién es un barrio, las obras terminan siendo de nadie. El impuesto, en cambio, siempre encuentra quién lo cobre.

Qué cambiaría en los servicios. Poco, en principio. Triple A ya lleva el agua, el alcantarillado y el aseo en los dos municipios. Air-e ya lleva la luz.

Lo que sí mueve la factura es el estrato. El estrato es la clasificación de las casas de 1 a 6, y lo pone cada alcaldía. Los estratos 5 y 6 pagan un recargo, una plata extra que ayuda a pagar los servicios de los estratos 1 a 3.

Si Barranquilla vuelve a clasificar las casas y un conjunto pasa de 5 a 6, el recargo en agua y aseo sube. De cada 100 pesos que cuesta el servicio, se pasaría de pagar unos 50 de más a unos 60 de más. En una factura de agua de 200.000 pesos, son unos 13.000 pesos más al mes. (Conocimiento general.)

En la luz, los estratos 5 y 6 pagan el mismo recargo. Lo que sí puede cambiar es el cobro del alumbrado público, porque cada municipio pone su propia tarifa.

Qué cambiaría en el predial. Aquí está el cambio grande. El predial es el impuesto que se paga cada año por tener una casa o un apartamento. Se calcula así: el avalúo catastral (el valor que el municipio le pone al inmueble para cobrar impuestos) por una tarifa.

En Barranquilla, la tarifa es de 9,7 por mil en estrato 5 y de 11 por mil en estrato 6. Es decir: por cada 1.000 pesos de avalúo, se pagan 9,70 o 11 pesos al año. Esas tarifas no cambian desde 2008.

Un ejemplo. Un apartamento con avalúo de 400 millones de pesos pagaría unos 3,9 millones al año en estrato 5 y unos 4,4 millones en estrato 6.

Pero el avalúo también podría cambiar, porque Barranquilla tiene su propio catastro, su propia oficina que les pone valor a los inmuebles. Y los dos municipios ya han subido avalúos:

• Puerto Colombia actualizó el suyo en 2021 y 2022, después de más de diez años sin hacerlo. En Villa Campestre hubo denuncias de alzas de hasta 600%.
• Barranquilla, en 2026, recibió quejas por avalúos que subieron 40% o más.

Qué pasaría con el precio del apartamento. Probablemente poco, porque ya se vende como si fuera de Barranquilla. Hace años que los portales de finca raíz anuncian Villa Campestre como Barranquilla. Allí se ofrecen apartamentos de entre 460 y 1.450 millones de pesos. El mapa llegaría tarde a la escritura.

Lo que podría subir el precio es lo que hoy falta: alumbrado, vías, seguridad, y la tranquilidad de saber a qué alcaldía pedirle licencias y trámites.

Lo que podría bajarlo es un predial más alto. Y, si llegan las obras, la contribución de valorización: un cobro a los dueños de las casas que se benefician de una obra, para ayudar a pagarla.

Nuestro cálculo, sin datos duros que lo respalden: el precio podría subir entre nada y 5% en uno o dos años, y solo si las obras se ven. Si no se ven y el predial sube, puede quedar igual.

Quién lo está resolviendo. El IGAC hizo el estudio técnico. Su argumento principal es la "conexión cotidiana" de la zona con Barranquilla: la gente de allí estudia, compra y trabaja en Barranquilla. El Congreso tiene la última palabra.

Ya pasó antes. (Conocimiento general.) En 1954, Bogotá se quedó con seis municipios vecinos, entre ellos Suba, Usaquén y Fontibón. Los servicios llegaron con los años. Los impuestos llegaron bastante antes.

Pero ojo. Puerto Colombia perdería una de las zonas que más impuestos le pagan, y su alcaldía ha defendido que la zona es suya. Para un municipio pequeño, esto no es un cambio de mapa: es un cambio de presupuesto. Tendría menos predial y menos impuesto de industria y comercio para atender el resto de su territorio. Y para el vecino, las obras prometidas dependen de quién sea alcalde, no de la ley que fija el límite.